¿Qué ocurre en un edificio en el que no se ha constituido formalmente la comunidad de propietarios?
En no pocas ocasiones se suele confundir la constitución formal de la comunidad de propietarios, para lo que se requiere la convocatoria de una junta de propietarios (junta constitutiva) a fin de dar forma jurídica a la comunidad mediante el sistema de votos establecido en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), con la existencia en sí de la comunidad. Y es que la comunidad nace desde el momento en que exista un inmueble con división horizontal y con más de un propietario, en el que se comparta elementos comunes entre los diferentes pisos y/o locales (art. 396 cc). Siendo que desde que exista más de un propietario en un inmueble con tales características surge la comunidad y el sometimiento al régimen de propiedad horizontal.
Es decir, se haya o no otorgado el título constitutivo, la comunidad ya ha surgido desde que concurren al menos dos propietarios respecto de los pisos o locales de un mismo inmueble en el que existen elementos comunes. Y por ende, desde ese momento ya se han de someter a lo establecido en la LPH.
La comunidad existe pese a no estar constituida formalmente
¿Si se ponen de acuerdo los vecinos para constituir la comunidad formalmente, los estatutos pueden ir en contra de lo previsto en la LPH?
De ninguna manera, la LPH es de carácter imperativo, y por ende los pactos a los que lleguen las partes nunca podrán ir en contra de lo previsto en la LPH. Por lo que unos estatutos que contradigan lo previsto en la LPH no serán aplicables. Por contra, si que serán validos aquellos pactos estatutarios que no contradigan lo previsto en la LPH.
Sino existe comunidad formalmente constituida ¿Puede un vecino exigir al resto la realización de reparaciones de mantenimiento de las zonas comunes?
Definitivamente sí. Como anteriormente se indicada, en un inmueble en el que exista una pluralidad de propietarios que compartan elementos comunes, rige el régimen de propiedad horizontal. Por lo que independientemente a que no se haya constituido formalmente la comunidad de propietarios mediante la aprobación de unos estatutos, se aplica la LPH. Siendo que la LPH determina el alcance de los derechos y obligaciones recíprocas de los comuneros. Resultando claro del texto de la LPH que son obligatorias para la comunidad (aun no constituida formalmente), las obras que resulten necesarias para el adecuado
Todos los comuneros deben hacer frente al mantenimiento y conservación de las zonas comunes
mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas del deber legal de conservación (LPH art. 10.1.a)
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