En Lextium Abogados, como despacho especializado en arrendamientos y desahucios, nos vemos en la necesidad de explicar en muchas ocasiones en qué consiste la enervación del desahucio, qué consecuencias derivan de ella y cómo evitarlo en caso de que nuestro cliente esté interesado en ello. Por ello, vamos a proceder en las siguientes líneas a explicar cada uno de los puntos anteriores al objeto de acercar esta figura a todos los lectores.

Para comenzar hay que indicar que esta figura viene regulada en el art. 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) 

«4. Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el letrado de la Administración de Justicia si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 3 del artículo 440, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.

5. La resolución que declare enervada la acción de desahucio condenará al arrendatario al pago de las costas devengadas, salvo que las rentas y cantidades debidas no se hubiesen cobrado por causas imputables al arrendador.»

Como se puede extraer del artículo mencionado, la enervación del desahucio no es otra cosa que «una oportunidad» que se le otorga legalmente al arrendatario o inquilino demandando judicialmente para que, en el plazo de 10 días hábiles desde que se le notifica la demanda, pague las cantidades que adeude en dicho momento, evitando así el lanzamiento y consiguiendo de esta manera paralizar el desahucio, pudiendo por tanto permanecer en el inmueble arrendado en virtud del mismo contrato de alquiler. Obviamente esto es aplicable únicamente a los desahucios que se inician por falta de pago de la renta o aquellas cantidades asimiladas que correspondan al arrendatario por haber así recogido en el contrato (agua y luz).

Una vez explicado en qué consiste la enervación del desahucio, y que consecuencias legales tiene, vamos a indicar cuál es el método legal con el que cuenta el arrendador demandante, o futuro demandante, para evitar que el arrendatario pueda enervar el desahucio evitando que el propietario demandante recupere la vivienda. Pues se trata de una cuestión bastante sencilla. Cuando el arrendador decide que desea interponer demanda de desahucio a su inquilino porque éste le debe determinadas mensualidades de la renta (es posible interponer desahucio desde el primer impago), y el propietario quiere evitar la posibilidad de que, una vez interpuesta la demanda el arrendatario pueda enervar el desahucio, lo que procedería es que se lleve a cabo por parte del arrendador un requerimiento fehaciente al arrendatario indicando las cantidades adeudadas y requiriendo que proceda al pago de las mismas. Si transcurridos 30 días desde que se haya realizado dicha notificación el arrendatario no ha procedido al pago, el arrendador podrá interponer la demanda de desahucio sin temor a que el arrendatario vaya a enervar el desahucio, ya que en este caso no podrá hacerlo. Recomendamos que dicho requerimiento de pago se haga vía burofax con acuse de recibo y certificación de contenido al objeto de aportar el mismo a la demanda de desahucio.

¿Eres propietario y tu inquilino te debe cantidades en concepto de renta o de suministros que le corresponde abonar por contrato? ¿O eres arrendatario y te han interpuesto una demanda de desahucio sin requerirte de pago previamente? En cualquiera de estos casos no dudes en contactar con Lextium Abogados, somos especialistas alquileres y desahucios. Y tanto si vas a ser arrendatario como arrendador no dudes en encargarnos la redacción personalizada de tu contrato de alquiler, podemos evitarte muchos problemas. No recomendamos la utilización de contratos descargados de internet que no se adaptan a tu situación.