La pérdida de un ser querido es un momento difícil, pero para los herederos del fallecido, también implica asumir nuevas responsabilidades legales y patrimoniales. Si el fallecido era propietario de una vivienda en alquiler, los herederos deben tomar medidas específicas para regularizar la relación contractual con el inquilino. En este artículo, analizaremos las acciones que debe emprender el heredero, cómo comunicar la situación al inquilino y qué sucede si este no coopera, todo ello conforme a la legislación y jurisprudencia española.
1. El contrato de arrendamiento tras el fallecimiento del propietario
La muerte del arrendador no extingue automáticamente el contrato de arrendamiento. Según el artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), los derechos y obligaciones del propietario fallecido se transmiten a los herederos, quienes pasan a ser los nuevos arrendadores. Esto significa que el contrato sigue vigente en las mismas condiciones.
2. Obligación del heredero: aceptar la herencia y acreditarse como nuevo propietario
Para poder actuar como arrendador, el heredero debe primero aceptar la herencia. Una vez hecho esto, es fundamental inscribirse como nuevo propietario en el Registro de la Propiedad, un trámite que facilita la demostración de la titularidad del inmueble frente a terceros, incluido el inquilino.
3. Comunicar al inquilino el fallecimiento del arrendador
Una vez que el heredero ha asumido la titularidad, debe notificar al inquilino el fallecimiento del arrendador y su condición de nuevo propietario. Según el Código Civil español, las comunicaciones formales entre arrendador e inquilino deben hacerse por escrito para evitar conflictos futuros. En este caso, la comunicación debería incluir:
- Una copia del certificado de defunción.
- Documentos que acrediten al heredero como nuevo propietario (aceptación de herencia e inscripción en el Registro de la Propiedad).
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- La nueva cuenta bancaria o forma de pago para el abono de las rentas.
4. ¿Qué ocurre si el inquilino no reconoce al heredero o no paga el alquiler?
Si el inquilino no reconoce al heredero como nuevo arrendador o deja de pagar el alquiler, el heredero tiene varias opciones legales:
a) Requerimiento formal de pago
El heredero puede enviar un requerimiento notarial o burofax al inquilino exigiendo el pago de las rentas adeudadas. Este paso es clave para generar constancia de la reclamación en caso de un futuro procedimiento judicial.
b) Inicio de un procedimiento de desahucio por impago
Si el inquilino persiste en su negativa a pagar, el heredero puede iniciar un procedimiento de desahucio por impago de rentas, regulado en los artículos 249 y 250 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Este procedimiento permite recuperar la posesión del inmueble y reclamar las cantidades adeudadas.
c) Acción declarativa para el reconocimiento del heredero como arrendador
En casos excepcionales donde el inquilino impugne la titularidad del heredero, este puede iniciar un procedimiento declarativo para que el juez reconozca su condición de arrendador.
5. Aspectos prácticos y recomendaciones para herederos
- Actuar con rapidez: Una comunicación temprana evita problemas futuros con el inquilino.
- Conservar pruebas: Guarda copia de todas las comunicaciones enviadas al inquilino.
- Asesoramiento legal: La gestión de herencias y arrendamientos puede ser compleja, por lo que contar con un abogado especializado en arrendamientos y desahucios es fundamental.
6. ¿Buscas ayuda en Las Palmas? Confía en expertos en arrendamientos y desahucios
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