¿PROHIBICION DEL DESAHUCIO POR EL COVID-19?

Son muchas las noticias que se han publicado estos días referentes a las diferentes medidas de carácter económico y social aprobadas por el Gobierno durante el estado de alarma decretado el pasado 14 de marzo a causa del COVID-19.

Siendo relevantes en este sentido las medidas recogidas en el Real Decreto Ley 11/2020 de 31 de marzo, a raíz del cual son muchas las preguntas que nos llegan en referencia a los desahucios y a la posibilidad de interponer en estos momentos una demanda de desahucio por impago de rentas, ya que nos indican su creencia, a causa de haber leído en redes sociales, noticias e incluso haber visto en la tele, de que no se puede interponer un desahucio a un arrendatario por impago de renta en estos momentos.

Pues bien, esto no es totalmente acertado. Si bien el Gobierno ha acordado una moratoria de la deuda arrendaticia, ésta solo está prevista para aquellos supuestos en los que el arrendador sea considerado como “un gran tenedor de inmuebles” o sea una empresa o entidad pública de vivienda. Siendo que serán considerados como “grandes tenedores de inmuebles” aquellas personas físicas o jurídicas que sean titulares de más de 10 inmuebles excluyendo garajes y trasteros o de una superficie construida de más de 1.500m2. Además otra medida destacable es la recogida en el artículo 2 del mencionado Real Decreto Ley 11/2020, que prevé la posibilidad de acordarse una prórroga extraordinaria de hasta 6 meses del contrato de arrendamiento si durante el estado de alarma o tras dos meses desde que éste se levante, se finalizara el plazo del contrato o de cualquiera de sus prórrogas. Para ello se requiere previa solicitud del arrendatario, y ésta debe ser aceptada por el arrendador.

No obstante las medidas anteriores, en lo que se refiere a la posibilidad de interponer una demanda de desahucio a un inquilino que debe cantidades en concepto de rentas o de suministros (agua y luz en caso de que se estableciera en el contrato de arrendamiento que es el arrendatario quien debe hacerse cargo de ellas), consideramos que las medidas establecidas en el  Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19 NO IMPIDEN a los arrendadores interponer una demanda de desahucio por impago de rentas o cantidades correspondientes a suministros de agua y luz en su caso. Y esta es a la conclusión que hemos llegado por lo siguientes motivos:

El artículo 1 del mencionado Real Decreto, titulado “Suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional”, determina cuales son las condiciones y circunstancias en las que podría tener lugar la suspensión del desahucio durante un plazo máximo de 6 meses. De una mera lectura de dicho artículo podemos observar que se especifica de forma clara y concreta que dicha suspensión podrá tener lugar en el caso de “que la persona arrendataria acredite ante el Juzgado encontrarse en una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de la expansión del COVID-19, que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva”

 Esto en resumen quiere decir lo siguiente:

1º Para que tenga lugar la suspensión del desahucio (por un máximo de 6 meses) debe primero interponerse la correspondiente demanda, ya que el arrendatario donde debe tratar de acreditar su situación de vulnerabilidad es en el propio juzgado, esto es a nuestro entender, una vez reciba la demanda de desahucio.

2º Como hemos visto para que se suspenda el desahucio por impago de rentas una vez interpuesta la demanda, el arrendatario debe acreditar una situación de vulnerabilidad, pero no solo eso, sino que dicho artículo 1 específica que dicha situación de vulnerabilidad debe ser a causa del COVID-19. Es decir, que por ejemplo haya sufrido un ERTE o siendo autónomo haya visto reducidos sus ingresos en los porcentajes previstos tras la declaración del estado de alarma. Por tanto entendemos que si el arrendatario una vez recibida la demanda trata de solicitar la suspensión del desahucio a causa de encontrarse desempleado, pero resulta que esta situación era anterior a la declaración del estado de alarma, no debería tal situación ser causa para proceder a la suspensión del desahucio, ya que dicha situación no ha sido generada por el estado de alarma establecido a causa del COVID-19, sino que ya existía anteriormente. Piénsese en este punto también en aquellas personas que ahora no están abonando la renta, pero que quizás deban también rentas anteriores al estado de alarma, por ejemplo de los meses de diciembre, enero y febrero (o incluso anteriores), mensualidades anteriores a la situación de alarma y cuyo impago no puede justificarse por el estado de alarma y por ende, a nuestro criterio, no debe procederse en tal caso a la suspensión del desahucio conforme a las medidas adoptadas por el Gobierno.

Con todo lo anterior, respondiendo a la pregunta de si el Gobierno ha prohibido interponer una demanda de desahucio a un inquilino que no paga la renta, la respuesta es NO. De hecho, lo recomendable en dicho caso es interponer la demanda, ya que conforme al Real Decreto es al arrendatario a quien, en su caso, le corresponderá acreditar ante el Juzgado que sufre una situación de vulnerabilidad a causa del COVID-19. Siendo que si no lo acredita documentalmente el procedimiento de desahucio deberá seguir sus causes normales, y si por el contrario, acredita dicha situación de vulnerabilidad, el procedimiento quedará suspendido por un plazo máximo de 6 meses, debiendo procederse a la continuación del desahucio tras dicho plazo. Por tanto, en cualquiera de los casos entendemos que, salvo acuerdo entre arrendador y arrendatario, lo recomendable es interponer la demanda de desahucio para poder recuperar la vivienda cuanto antes teniendo en cuenta que si el inquilino se encuentra en una situación económica vulnerable a causa del COVID-19 podría demorarse 6 meses adicionales la tramitación del procedimiento. Pero en ningún caso, en estos momentos está prohibida ni imposibilitada la interposición de una demanda de desahucio por impago de rentas, cuando como en la mayoría de los casos el arrendador es una persona física con menos de diez inmuebles y no sea considerado “un gran tenedor de inmuebles”.

Si tiene una situación que le genere dudas al respecto, póngase en contacto con nosotros, un abogado especialista en contratos de arrendamiento de vivienda y desahucios le asesorará de forma personalizada, además de poder asesorarle en cuanto a la posibilidad de llegar a acuerdos amistosos con su arrendatario o arrendador y representarle en la consecución y formalización del mismo.