Ayer viernes 3 de septiembre de 2021, ha desaparecido del ámbito jurídico el artículo 28 de la Ley Hipotecaria (LH). El cual resultaba ser uno de los artículos de la Ley Hipotecaria que más problemas generaba en el mercado inmobiliario, y que decía así;
“Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptúanse las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos».
¿Por qué motivo se elimina esta limitación?
Este artículo, conocido también como la Ley de Cuba, y que forma parte de la Ley Hipotecaria aprobada en 1946, venía generando en la práctica mas situaciones de incertidumbre que de certezas en la vida de aquellas personas que, no siendo herederos forzosos, habían heredado un inmueble. Y es que en virtud de este ya derogado artículo 28 de la Ley Hipotecaria, si un heredero no forzoso quería vender un inmueble heredado, se encontraba con que dicho inmueble se encontraba sujeto a la limitación recogida en dicho artículo 28 LH. Lo cual suponía en la práctica que si en los dos años posteriores a la fecha de fallecimiento aparecía un heredero forzoso o legitimario de la persona fallecida, podía reclamar su derecho hereditario sobre el inmueble, y el eventual comprador tendría la obligación de «devolverlo». Sin embargo, dicho comprador mantenía su obligación de seguir pagando al banco el préstamo hipotecario que, en su caso, hubiera obtenido para la compra de dicho inmueble.
La derogación de dicho artículo 28 de La Ley Hipotecaria se lleva a cabo en virtud del art. 3.2 de la Ley 8/2021, de 2 de junio. Suponiendo esta nueva situación un motivo de alegría para un sector específico como es el sector inmobiliario. Y es que debido a esta limitación, hasta ahora muchas operaciones de compraventa de aquellos inmuebles que se encontraban afectados por el art. 28 de Ley hipotecaria finalmente no resultaban exitosas.
¿Pero por qué no resultaban exitosas?
Esto resultaba ser totalmente lógico, ya que como es normal, una persona interesada en comprar un inmueble en estas condiciones, finalmente no lo haría con la absoluta tranquilidad que requiere una operación de estas características, sabiendo que durante el plazo de dos años no sería realmente el titular del inmueble adquirido a efectos registrales. Pudiendo perder el inmueble si en dicho plazo aparecía un heredero forzoso del fallecido como pudiera ser un hijo ilegítimo. Por otro lado, las propias entidades bancarias en la mayoría de las ocasiones se negaban a financiar la compra de los inmuebles afectados por la limitación del derogado artículo 28 de la Ley Hipotecaria, lo cual también respondía a una cuestión lógica. Ya que en el caso de que se diera la circunstancia de que apareciera en el plazo estipulado de 2 años un heredero forzoso y reclamara su derecho sobre el inmueble, la entidad bancaria podía perder con alta probabilidad su garantía frente a los impagos de la cuota hipotecaria en que incurriera el comprador.
Por todo ello, entendemos que la derogación de dicho artículo 28 de la Ley Hipotecaria resulta ser un acierto legislativo. Y es que si bien pudiera parecer injusto que un heredero forzoso que pudiera aparecer con posterioridad al fallecimiento del causante no pueda ahora reclamar su derecho hereditario respecto a dichos inmuebles, la realidad es que eran muy pocas las ocasiones en que esto ocurría actualmente. Y sin embargo, en la práctica mantenía estacados muchos inmuebles que no veían salida en el mercado inmobiliario debido a la incertidumbre que generaba a todas las partes implicadas en una posible compraventa.
¿Tiene esto efectos retroactivos?
Por último, indicar que a nuestro entender, esta eliminación del artículo 28 de la Ley Hipotecaria tiene efectos retroactivos. Y es que la Ley 8/2021 de 2 de junio no establece un derecho transitorio de aplicación. Por lo que nuestra consideración es que, independientemente del tiempo que reste para que transcurran los 2 años desde la fecha de la compraventa de aquellos inmuebles que se compraron afectados por esta limitación, dejan de estar sometidos a la misma, quedando libres de esta carga automáticamente a partir del 3 de septiembre de 2021.
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